1. ¿Qué son los costos de cierre?
Son los gastos extra que pagas al escriturar tu vivienda y registrar la hipoteca. No vienen incluidos en la cuota ni en la tasa de interés; debes tenerlos listos en efectivo el día de la firma.
2. Desglose de gastos típico
| Concepto | % aproximado | ¿Quién lo cobra? |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | 0,54 % del valor de la compraventa | Notaría |
| Escritura de hipoteca | 0,54 % del valor del crédito | Notaría |
| Registro compraventa | 1,00 % del valor de la compraventa | Oficina de Registro de Instrumentos Públicos |
| Registro hipoteca | 0,50 % del valor del crédito | Registro |
| Impuesto de beneficencia | 1×1 000 (0,1 %) | Gobernación departamental |
| Retención en la fuente (si aplica) | 1 % del valor de la venta | DIAN |
| Avalúo + Estudio de títulos | $400 000 – $900 000 | Banco/Tramitador |
*Los porcentajes pueden variar levemente por decreto anual de la Superintendencia de Notariado.*
3. Ejemplo con números reales
Comprar apartamento de $200 millones con crédito de $160 millones:
- Escritura compraventa: $1 080 000
- Escritura hipoteca: $864 000
- Registro compraventa: $2 000 000
- Registro hipoteca: $800 000
- Impuesto beneficencia: $200 000
- Avalúo y estudio: $600 000
Total a desembolsar ≈ $5,5 millones. Tenlo preparado aparte de la cuota inicial.
4. ¿Quién paga cada rubro?
✔ Comprador: todos los registros y la escritura de hipoteca. ✔ Vendedor: habitualmente paga la mitad de la escritura de compraventa + retención (si le aplica). ✔ Banco: asume el “derecho de hipoteca” interno, pero te traslada el avalúo y estudio de títulos.
5. Consejos para no pasarte del presupuesto
- ✔ Pide a la notaría liquidación previa antes de la firma.
- ✔ Negocia con el vendedor pagar 50/50 la escritura de compraventa.
- ✔ Solicita exenciones si el inmueble es VIS o VIP (algunos departamentos reducen beneficencia).
- ✔ Pregunta al banco si puedes usar el avalúo de la constructora.
6. En pocas palabras
Los costos de cierre oscilan entre 3 % y 5 % del valor de la compra. Inclúyelos en tu plan de ahorros junto con la cuota inicial para que la firma en notaría no te tome por sorpresa.